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挖掘潜在资源盘活城市存量

挖掘潜在资源盘活城市存量


经济欠发达地区经营城市的工作思路是:在准确定位城市发展方向的前提下,以市场为载体,以资源为动力,扩充城市外延,整合城市功能,挖掘潜力,盘活存量,不断营造竞争态势,构建“政府主导、企业主体、市场主宰、社会主办”的经营城市运作机制。一、用足增量资源,加快土地配置供应的市场化
经营城市就是要最大限度地盘活土地资产,把自然资源变成政府滚滚财源。当前,要建立符合国际惯例的土地储备制度,对城市建设用地实行“五统一”:
l、统一规划。建立健全功能定位、交通、市政设施、房地产开发、预留用地各项专项指标体系,对重要地区、重要地段的开发建设实行控制、引导和规范,保障城市规划的实施。改革现行的“先立项、后给地、再规划”的基本建设管理程序,先按照城市规划功能分区的要求,确定出让土地的使用性质,再提供规划设计条件及基准定价等,最后通过竞争确定土地使用权和开发权,做到“先规划、后得地、再立项”。
2、统一收购。政府垄断土地一级市场,由市城建投资公司或土地储备公司代表政府,负责统一收购经营城市土地。一是收回至今尚未使用的,原行政划拨而按现行规定应实行有偿供应的土地;二是清理收回开发商征用多年未开发建设,出让合同到期的闲置的地块;三是收购“退二进三”或破产、搬迁、困难企业的土地;四是收购因城市建设撤销村民小组建制的剩余土地;五是清理违法使用的土地;六是收购根据规划要求,近期具有成片开发价值的土地。
3、统一储备。对收回储备的土地由市城市建设投资公司或土地储备公司负责筹措资金,统一组织拆迁,实现“六通一平”,达到地面无障碍,地下有管网,甚至栽上草坪,种植花木。把“毛地”变成“净地”,把“生地”炒成“熟地”,把“闲地”建成“俏地”,“包装”上市,待价而沽。通过适当储备土地,使土地始终成为短缺商品,从而增强政府对土地市场的调控能力。
4、统一调控。由国土管理部门对城区土地分等划级,加大级差地租。由城市规划部门拟定每年的土地出让规划,确定供地规模、供地位置、供地时间,控制土地供应总量。对纳入出让规划的土地实行红线控制,被红线储备的土地严禁占作他用。
5、统一供应。根据城市规划和城市发展需要,按照从严控制、限量批租的原则,有计划地出让供应土地。今后,城市建设用地除国家法律法规规定,如城市基础设施用地和公益事业用地可以划拨供地外,一律实行市场化配置,对工业用地实行低地价政策,可采取协议出让、租赁、作价入股方式供地;对经营性房地产开发用地和商业、金融、娱乐、旅游、服务等第三产业用地,一律实行招标、拍卖方式供地。
二、盘活存量资源,推行基础设施建设的社会化
经营城市的核心在于使静止的城市资产变成富有活力,可产生新价值的城市资本。
l、加快固态向动态的转变。把凡是可以投入市场营运的城市基础设施,如道路、桥梁、公厕、垃圾场、候车亭、自来水厂、污水处理站、供热气站、燃气供应站和各类市场等固态有形资产的使用权和经营权推向市场,能卖则卖,能租则租,能抵押则抵押,把实物形态转化成价值形态,把死钱变成活钱。
2、加快无形向有形的转变。对城市的户外广告标牌,公交线路经营权和停车场(点)、水面、园林环卫设施等公共产品的经营权,对道路、桥梁、公园、广场、雕塑的冠名权,对占道经营权、垃圾清运权、街道场地保洁权等无形资产,可以通过转让、拍卖、租赁等形式,推向市场,筹集城市建设资金。
3、加快共享向共建的转变。城市公用设施的基本特征是开放式、公众式的,其共享性呼应其共建性。因此,要将基础设施全部面向社会招商,不论法人还是个人,不管内资还是外资,都可以通过竞争从事城市基础设施的建设和管理,并享受相应利益。推进城市公用设施的有偿使用,可采用转让、股份制、资产受益抵押等多种方式,引导社会各界参与建设;鼓励和支持个人、企业捐款、集资修建道路、景点、公厕等公共设施;鼓励外来施工队伍为城市基础设施建设作贡献。
4、加快经办向经营的转变。市城市建设投资公司作为经营城市的实施单位,要抓紧运转,迅速盘活存量资产,由承办建设项目转向经营建设项目。当前,要对原有的城市基础设施资产进行全面的清理、归集,能够实行资产分离和经营的资产要尽可能地作为资产投入公司,以增强公司的资产规模,最大限度地发挥城市闲置资产的直接融资和经济效益。要按照市场规律管理、经营城市资本,形成城建资金的投入回报机制、贷款偿还机制、资本增值机制、业主受益机制,提高企业“自筹、自用、自还”的投融资能力,壮大城建市场主体。
三、扩张区位资源,实现城市综合效益的最大化
随着城市设施建设、城市规模扩大和区位条件变化,将会生成许多可以经营的新资源。当前,要结合城市总体规划的修编,不断探索经营城市新思路,把区位优势转变为经济优势,通过区位伸展,实现区位资源的扩张。
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